全球大城市樓價下行 港樓可獨善其身？

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香港樓市下半年終於跌，有人話會大跌又有專家話係假跌，搞到想上車嘅人都心大心細，唔買又怕調整瞬間即逝，買又擔心坐艇。最近《經濟學人》刊登咗一篇文章，分析全球各大城市樓價陸續下跌嘅原因，不妨同大家分享。

呢篇名為 《為何全球城市的樓價都在下跌》(Why house prices in global cities are falling)的

文章分析，物業過去被投資者視為對沖通脹的工具，但近年在量寬環境下國債息率太低，物業被用作安全資產的代替品，用來儲存財富。經過一輪瘋搶後，各地熱門樓市的樓價已被嚴重高估。現在債息回升，加上各地收緊按揭貸款及政治環境改變，令全球樓價都有下跌壓力。

大城市的豪宅已變成獨特的資產類別 ，價格上落越來越同步。高級住宅的持有者已不只是個人，而是私募股權及投資信託公司。這些城市的樓價更多取決於全球因素，例如國債息率，之後才到土地因素。這種情況在資本進出開放的金融中心尤為突出，例如倫敦、紐約、多倫多和悉尼，並且擴展到其他較細的城市。

另外，近年國際城市的樓價癲升，也受惠於中國和俄羅斯等新興市場的需求增長。本地政治環境不穩定，令新興市場買家更願意追價買國際大城市的物業，為自己的財富買入安全保障。外國買家對一個地區的物業需求，也會帶動附近物業的價格上升。例如以中國為主的外國購買力，近年一直支撐著澳洲和加拿大大城市的樓價升勢。

但這種趨勢已改變。全球大城市的樓價已極貴，租金收益大部分已跌至5厘以下，回報率已遠低於長期平均水平。加上作為無風險投資的國債收益率正在上升，澳洲和加拿大又收緊按揭貸款，都令兩地住宅價格回落。英國脫歐令倫敦政治風險上升，已不再是資金避難所。同時，中國嚴控走資及向打擊富豪逃稅行動，引致全球資金流動性下降，這些因素都令地產價格過高的城市樓價出現下跌。

睇返香港樓市，過去10年受惠於美國量寬及內地資金流入，加上前朝政府停止造地，令樓價一飛沖天，買樓收租回報率只得2厘已成常態(扣埋開支實際可能只得1厘)。但今天形勢已不同，美國加息收水已幾年，內地去槓桿打走資，海航萬達呢啲明星企業都自身難保，土地供應又會慢慢增加，加上香港係中美貿易戰中成為磨心，幾重打擊下，港樓係咪真係有力逆全球大勢而不倒？今次跌市係真跌定假跌， 看倌自行分析。