升得多自然要調整

畢二居

來源：網上

還有不到一個月，2018年就會過去。今年樓市走勢與股市一樣，呈現先升後回。最新數字樓價指數繼續下跌，今年樓價升幅會否抹走，成為名咀熱議題材，在見淡唱淡下，不少人連帶看淡明年上半的市道。

樓股今年同樣出現先升後跌，股市33,000點見了頂似乎是市場共識。據差餉物業估價署公佈的數字，7月私人住宅樓價指數是394.8，是歷來最高，暫時是見了頂，到8月份開始下跌0.1點至394.7，10月樓市跌再2.4%。

這一輪樓市下跌，是數病齊發的結果。最先是政府對樓市加辣，推出新盤空置稅，措施至今其實未真正實施，影響以心理居多，但再遇上中美貿易戰，效果就如雪上加霜。中美貿易戰初時只是口水戰，影響不算太大，隨著中美開始互相徵稅，大家擔心打出火，樓市開始轉淡。

第三是加息。是第三季美國聯儲局再加息0.25厘，觸發香港在9月開始跟隨加息0.125厘，由於加幅很小，負面影響同樣是心理大於實質。在觀望氣氛籠罩下，8、9、10月二手市場成交大幅縮減，跟著新盤銷售開始放緩。早前馬鞍山一個新盤開售，只能售出十多個單位，惹起行內人議論紛紛，究竟這是大氣候使然，抑或銷售策略出錯。

樓市經過兩年多的持綾攀升，最近幾個月終於出現調整，有部份分析家開始見淡唱淡，認為最少在明年上半年住宅樓價仍會繼續調整。過去幾年樓價基本上是大漲不回，若然樓價能夠商當調整，讓買家有機會上車，未嘗不是一件好事。只是，這個機會有多大呢？

其實樓價升跌，無論政府抑或發展商都沒有水晶球，遑論是一眾分析。眼前見到影響樓市最大的有兩個因素，一是息口去向；二是中美貿易戰。聯儲局月前對利率的立場頗為強硬，但聯儲局主席鮑威爾早前在紐約經濟俱樂部演說開始改變態度，形容現時美國利率「剛好低於」中性水平，即不會加快及減慢經濟增長速度，被市場形容為放鴿。在儲局對加息語氣轉軟後，市場仍然預計12月加息很大機會加息0.25厘，加息之後，可能已經非常接近中性利率水平，有機不再加息或明年只加一次息，若然如此，利率對樓市的壓力就大極有限。

至於中美貿易戰，特朗普和習近平上周會面後，暫時有舒緩跡象。特朗普作風多變，一般估計兩個關係將繼續打打和和，忽晴必陰，但比之前特朗普喊打喊殺，情況已算有改善。

本港樓市需求仍然殷切，現時樓價回落幾個百分點，相對過去的龐大升幅，只是小菜一碟。在各項因素仍存在不確性，根本沒有人能夠準確掌握。比較合理的看法，是在出現重大政經變故前，仍然把這一輪的回落視為正常的調整。