地產霸權年代將要終結！？

高尼

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相信大家亦可能聽過「地產霸權」這個名詞，所謂「地產霸權」是指隨著過去十多年樓價不斷上升，令發展商賺取的利潤一直遠高於其他行業，在地產商高盈利的時代下，幾間大地產商，就幾乎壟斷整個香港經濟，地產商愈賺愈多的同時，地產商的魔爪亦伸延至大部分的行業，無論是地產、零售、貨櫃碼頭、運輸、電訊、物流、體育文化、以至電燈、煤氣，悉數同幾間大地產商有關。

2010年，前地產業從業員潘慧嫻推出了《地產霸權》一書，正正是點出現時香港經濟，由幾間大地產商所壟斷，加上過去一段長時間，整體樓價屢創新高，地產商業績亦愈做愈好，高盈利的世代下，令地產業壟斷本港經濟的情況一直有增無減，這書正切中時弊，因此地產霸權一詞不脛而走。

不過筆者嘗試大膽假設「地產霸權」年代將要終結，當然大家可能會有所質疑，當然我所指並非是指現時香港地產商壟斷經濟的情況會有所逆轉，不過過去地產商牟取不合理暴利的現象或許會終結。

原因好簡單，當未來供應持續增加，地產商為求促銷樓盤，自然需要減價發售，而近期推售的新盤，定價亦確實一浪低於一浪，早一年前個別新界區新盤，開價亦可以逼近2萬元一平方呎，近期個別新盤呎價已低於1萬元的水平，平均新盤呎價介乎1.2至1.5萬元左右，當然市區呎價仍然會較高。

當然對於目前推售的新盤而言，大多地產商仍可維持高盈利的水平，因為近期開售的新盤的地皮，一般是早於16及17年購入，當時一般新界區的地價只是2000至4000元不等，加上建築費地產商即使賣1萬元一呎仍然有利可圖，以大埔天鑽為例，當日地皮樓面地價原來竟不足2000元，今日賣1萬元以上仍有一定利潤。

不過隨著近兩年的地價已大幅飆升，筆者嘗試翻查近兩年的賣地紀錄，這兩年一般新界區地皮，平均地價已介乎8000至10000元，市區的地價更高達1.5至1.8萬元之間，個別已逼近2萬元，假設未來新盤定價要維持現有水平才賣得出，地產商的盈利肯定大受壓力，個別新盤更有可能要「蝕住賣」，假設未來一、兩年樓價持續回落，地產商的商盈利的年代亦要終結。