樓價跌 地價不跌

畢二居

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住宅樓市近日出現調整，二手樓價指數連續多八個星期出現回落。買家開始期待發展商劈價開盤，但業界郤認為，暫時看不到這個跡象，至少從地價成交，起樓成本仲係上升中。業界認為起樓成本繼續升，論據是最近的啟德地皮成交價。

剛成交的啟德地皮位於跑道地段，也是同一地段第二幅成交，賣價高達八十九億元，每平方呎約為一萬五千五百元，這個價格表面未破啟德地皮紀錄，熟悉行情者就認為一點都不便宜。曾經做過區內地皮估值的人仕指出，這幅土地位處跑道地皮內側，建成景觀主要看著兒童醫院，而且將來兒童醫院旁邊還會再起另一幢更高的新醫院。

現時啟德地皮的指標成交是恒基向海航買入毗鄰體育城的地皮，與及新地買入的大型地王。兩塊指標性地皮中，海航地在景觀和交通上都佔優。新地的地王可建樓面中，包括貴重的商場地。兩塊地皮的成交價與跑道地相去不遠﹐如果考慮到地皮質素，最新成交價其實仲貴過以前。

專家們說，政府賣地通常好物尋歸底，將來推出的地皮質素應會愈來愈多，承接力如何將來啟示。另外，內資海航仍然持有啟德一幅地皮，該集團減債行動未完，很有可能會把這幅地皮都沽出，從二手地價也可看到市道變化。

樓價雖然下跌，地價郤不跌反升，變成起樓利潤削薄。當然，做生意沒有包賺，發展商高價投地，無人寫包單將來賣樓必定有得賺。不過，現時看來政府短期無法增加供應，長遠的東大嶼填海計劃又阻力重重，至少從土地供應角度，發展商就少了一重憂慮。