為何香港「住得細」又「住得迫」

高尼

網絡圖片

大家有否看過，早前在網上社交平台，看過一條關於，香港人「住得細、住得貴、住得迫」的短片，我們不得不承認香港人住得細已經是全無爭議的事實，劏房、棺材房以至納米樓彼彼皆是，早前更有大學講師做過研究，發現近年個別新盤單位的大細，實際上可用面積只有1個車位左右的大細，擺埋張床，活動空間已相當有限。

相信大家亦感受到，近年來發展商是新盤確實起得愈來愈細，按照團結香港基金的研究報告顯示，以實用面積不足215平方呎的超小納米樓作統計，在2014年這棣的納米樓落成量只有64伙，預計在明年(2019年)，納米樓的落成量將大幅急增17倍至1066伙。

當然不同人士會對興建納米樓的原因有不同的演譯，對於部分向來反「地產霸權」的人，認為住得細是因為發展商「賺到盡」，團結香港基金的報告則認為，香港人住得細，是因為過去政府造地「造得少」，再加上政府對於未來住屋需求「估得低」，以至樓市長期出現供不應求。

不過「住得細」的始作俑者亦可能同政府政策有關，首先大家需要明白，近兩年會有較多的面積不足215平方呎超小納米樓落成，因應發展商從圖則設計以至起樓大多需要四至五年的時間，換言之這些新盤一般是在2014至2015年間「劃則」，而這段期間樓市有何重大的政策轉變。

當中最重大的改變，應該是港府透過金管局及按揭證券公司進一步收緊住宅按揭成數，在2013年的2月按揭證券公司，將九成按揭的貸款上限，由以往600萬元以下物業，收緊至只有400萬元以下的物業可以承造九成按揭，15年的2月更進一步收緊，將按揭保險最高按揭成數降至八成，只有固定收入兼供款入息比率不超過45%的首置人士仍可申請九成按揭。

由於收緊九成按揭後，購買400萬元的物業，首期只需約40萬元，但如果購買500萬元物業則需要約逾100萬元，因應有關情況，發展商自然會「將貨就價」，盡可能興建更多樓價約400萬元的單位，以現時一般市區新盤平均呎價約2萬元計算，單位面積自然需要縮細約200平方呎左右，相反新界區的新盤，因應平均呎價較低，面積亦可以稍為提高至300平方呎左右。

試想想若然九成按揭限制稍為放寬，發展商應該不用興建太多面積僅200平方呎的超細納米樓。