用呼吸plan要靠運氣

高尼

網絡圖片

相信在近三、四年入市，甚或想過入市買新樓的讀者，應該都會聽過所謂「呼吸plan」的付款辦法，意思是指由發展商安排財務公司，為買家提供高成數按揭，兼且有關按揭是無需入息證明、零審查、無須壓力測試，只要有呼吸都會獲批按揭貸款，幾乎有身分證就可以買樓，「包借」、「包上會」，呼吸plan買樓，對於不少唔夠首期，無固定薪酬的自由人工作的人士確實相當吸引。

近幾年確實有不少發展商均有提供呼吸plan的付款計劃，買家只需一成、甚或一成半的首期就可以入市買家，加上「包借」、「包上會」，自然吸引不少買家入市，加上幾乎只會有提供呼吸plan計劃的新盤，銷情均不成問題，大多可以成功賣過滿堂紅，幾乎成為發展商萬試萬靈的超級無敵plan。

當然發展商能夠有能力提供呼吸plan，自然屬於部分本身已經擁有附屬財務公司的大發展商、大財團，對於一眾中小型發展商，要提供類似的呼吸plan自然會有一定的困難，始終無需入息證明、零審查、不經壓力測試，買家斷供的風險自然亦會大大提高。

難怪過去亦有中小型發展商對於大發展商提供呼吸plan甚有微言，「如果真係個個大地產商咁做，咪即係好似超級市場，逼死啲士多咁，呢個做法係唔啱㗎，一個健全的地產市道唔應該係咁。一定要確保買家有穩健財政，唔係盲舂舂咁入嚟，我亦唔會盲舂舂傻嘅都借錢俾你買樓，做每樣嘢都要負責任，唔係只為吸引啲買家。」

不過大家亦需留意所謂呼吸plan亦並非只有買家著數，因為這些呼吸plan大多只有兩至三年的利息優惠，之後的供款利率會大幅提高，做法是「先甜後極苦」，因為之後的利率是遠高於現時銀行的按揭利率，消費者委員會就做過比較，以一個848萬的單位計算，向銀行承造按揭，首期要四成，但向發展商借，首期只需兩成，不過後者的總利息開支會高出500多萬元，足以買到一個單位。

正因為這樣，相信大部分選擇呼吸plan的買家，都會在平息期過左後轉按，不過日後能否輕鬆轉按亦需視乎買家運氣如何，如果生不逢時，想轉按的一刻又遇上，銀行估價大幅調低，要轉按就相當困難，當然如果樓價大升，買家自然可以隨時轉按，如果你自命運氣唔好，揀呼吸plan一定要想清楚，因為如果做唔到轉按，日後一定長期捱貴息。