美匯升樓價跌，樓市經已轉勢？

阡陌

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今星期美國聯儲局再度展開議息會議，當然相信大家亦會留意到，今個月美國暫不加息，不過下月18、19日的議息會議，加息機會則相當高，換言之今日美國將會加4次息，較去年一年加3次息有所增加，事實上過去3年多美國已先後加息8次，不過香港大部分時間未來跟隨加息，只是於9月才首度跟隨美國加息，不過幅度卻未有跟足，只加八分一厘，下月美國再度加息，香港會否照跟，加息幅度又會否跟足，相信現階段亦難以定案。

盡使美國三年來加八次息，大部分香港銀行只加八分一厘，不過在聯繫匯率制度下美國加息與香港樓市息息相關，近月香港樓市吹起淡風，二手市場幾近冰封，連帶整體樓價亦已出現見頂回落，當然引至樓價回落的主要因素，是林鄭新房策奏效、還是中美貿易戰帶來的實際影響，甚或是香港銀行宣布加息，樓價便隨即回落，要分析樓價回落的實質原因，自然有一定的難度，不過筆者嘗試從美匯指數來分析香港中長線樓市的走勢。

根據美國聯儲局的網頁提供的資料所言，美國加息，美元匯率指數亦會上升。1996年至2002年初，美匯指數從88點升至120點高位，而當時的香港樓價亦顯見回落，除頭1996、1997年外，其餘時間香港樓市都處於跌市；直至2002-2008年，美匯指數顯著回落至72點的低位，而期間的香港，同樣除了2002、2003年之外，整體樓價均處於升市，升幅亦相當顯著。

以過去20年的美匯指數和香港樓市的升跌來比對，可見兩者成反比走向，只要美匯升，香港樓價就回落，反之亦然。再分析2008-2013年間的美匯指數，主要在80-100點的低位徘徊，波幅不大，而期間香港的樓價除2008、2009年金融海嘯初期有短暫反覆，但在16年底至18年初，期間美匯指數出現回落，由102點的近年高位，跌至88年的近年低位，此時香港樓價亦明顯處於上升軌。

美匯升樓價跌，美匯跌香港樓價就隨之上升，綜觀上述的分析，可見美匯指數基本上亦可成為本地樓價走向的關鍵因素，近月美匯重拾升軌，由年初的88點回升至近日的96.4水平，近月香港樓價即時見頂回落，未來美匯指數的走向如何，香港樓市會否跟隨變化，大家拭目以待！