要等到幾時才減辣！

阡陌

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連月來二手交投持續淡靜，成交量跌至自沙士以來谷底，願意入市買樓的人少之又少，樓市幾近冰封，絕大部分的前線代理都「無單開」，有上市的地產代理更發出盈警，今年集團業績有機會由賺變蝕，前線代理無運行，不少業界自然希望政府可以考慮減辣，至少整體樓市成交量可望回升。

奈何對於政府會否減辣救市，特首林鄭月娥就斬釘截鐵，向減辣說不，林鄭不諱言「如果有人有任何幻想，見到樓價跌政府會出招救市，就可以慳番」。或者特首這一句是不希望市場對減辣有過份的揣測，不過究竟政府要幾到幾時先會考慮減辣？

近日金管局總裁陳德霖亦就何時減辣作出補充，「根據差餉物業估價署數據，樓價在7月的高位後，至今已累積下跌3.7%，但跌幅比較小。」因此現時樓價雖有下調，但仍需一段時間觀察才能確認本港樓市是否已進入下行周期，金管局將會密切留意市況變化，確認下行周期開始，才考慮修訂宏觀審慎措施。

當然如果單單按差估署的數字，現階段確認樓價已進入下行周期，因為政府的數字往往滯後，最新數字亦只是反映10月份的樓價水平，整體樓價亦只是連趺3個月，不過相信大家亦會明白，過去2個月樓市仍處於整固期，相信未來數個月差估署公布的樓價指數，整體樓價指數仍然持續下跌。

不過大家亦需明白，對於政府而言，即使半年亦是較短的時間，因為過去十年間，樓價亦曾經兩度短暫回落，分別是08年7至12月金融海潚，以至15月10至16年3月的淡市，不過兩次調整剛好都只是短暫調整半年，換言之最快要去到明年農曆新年就可以確認，今次跌市會否成為十年來最長的跌市。

再者亦正如陳德霖的分析，樓市是否下行，不單止看樓價跌幾多、跌幾耐，仍需要視乎經濟數據、環球宏觀金融市場環境，亦要視乎交投及市場氣氛，才能確認是短期調整還是較長期的下行周期。

跌市的另一指標是成交量，按數字而言，在今年7月跌市前，平均每月一、二手住宅註冊量約有5500至7000宗，不過隨著整固期開始，每月住宅註冊量跌至只有2000至3000宗，不過以現市況為例，相信要成交量回升至5500宗以上，確實會有一定困難。

以時間以言，筆者認為政府最快也要等到明年下半年才會考慮減辣。