香港人買樓並不聰明

高尼

雖然目前的樓市並非一片死寂，不過一眾地產代理已經即時「牙痛咁聲」，皆因今個月無論一手、二手均相當淡靜，相信絕大部分的地產代理，本月業績均會「見紅」，有大行更聲言今個月隨時要蝕1億元，公司蝕錢員工自然無運行，代理裁員潮相信在所難免。

近月樓市交投回落，主要受加息周期展開，加上中美貿易戰愈演愈烈，當然最重要的原因是整體樓價已經開始見頂回落，「寧買當頭起、莫買當頭跌」，因此樓市往往出現樓價愈升，成交量愈高，即使不斷埋怨樓價貴仍然大把人爭住去買樓，相反樓價愈跌，愈少人願意入市，成交量持續低迷，就算供得起都唔敢入市買樓。

事實上這個講法並不新鮮早於8年前，即2010年當時特首曾蔭權在接受電台訪問時，便直接表明「港人買樓心態奇特，總是在樓價上升時，便會去購買樓宇，但在樓價下降時，便較少人買樓，如近日推出連串措施(當時政府已開始收緊按揭成數等措施)，令樓宇交投量很少，令政府難做。」

曾蔭權形容政府在處理樓價問題會非常困難，因為有人會話只要減低樓價先可以令到更多人買到樓，但當你見到好多人搶住買的時候，人人爭住買，樓價自然升，但樓價一跌，反而無人買，成交量自然細。

無可否認，原來買樓都有羊群心態，大家見樓價升的時間，買樓的人增加，就會更多人恐怕「依家唔買，遲的會更貴」，最終樓價愈升，愈多人買樓，相反在樓價跌的時候，大家就會有等跌的心態，當樓價跌5%就等樓價跌10%時再決定是否入市，樓價跌了10%，便希望樓價可以跌至20%甚或更低。

這個情況正正就是去年諾貝爾經濟學獎的得主塞勒（Richard Thaler）所推廣的行為經濟學(Behavioral Economics/ Behavioral Finance)，他指出人類聰明度有限，同樣自制能力就更加有限，我們都是有情緒、有偏見、受市場氣氛影響的人類。因此塞勒指出人類往往會在出糧當日去大血拼(Shopping)，難怪有不少「月光族」會「月初富貴、月尾閉翳」，還會因為股市短期獲利而影響判斷。

即使買樓向來是不少人一生中最重要的決定，不少人都亦想清想楚自己的置業需要才入市，事實上香港人買樓並不聰明，我們的入市決定亦會受不少的環境因素影響，市升爭住買，市跌就無人買。