高地價政策不死

畢二居

山頂地王招標，有份入標財團有五個，結果出現流標，但對地產股郤沒有造成衝擊，股價在翌日基本上企硬，其後的交易日甚至出現升幅。這個現象的合理解釋只有一個，就是高地價政策不死。

市場對山頂地王估價相當參差，有估值240億元左右，亦有樂觀派計塊地可以賣王400億元樓上。若以240億元計，樓面呎價大約是6萬元，樂觀派估計出價去到400億元，就差不多超過10萬元的樓面呎價。最後塊地流標，最普遍解釋係美國加息周期未完，香港正式調高利率，都成為地王難產的不利因素。另一個理由是政府為了增加供應，調高咗呢塊地的地積比，由於可建樓面增加，就算呎價低咗，但整體就好大，就算係龍頭發展商都唔易食得落。另外，政府推出空置稅，對隨時賣十年八年的豪盤衝擊最大，對山頂地王都有影響。

地王流標，對市道本來係壞消息，但地產股郤紋風不動，究竟可以點樣解讀呢？睇番過去地王造出高價，對樓價有利，但對地產股就未必，皆因股民解讀係高價買地隨時摸頂，風險太大。按照同一個邏輯，而家地王流標，等同減少未來供應，對地產公司未必係壞事。

過去幾年，政府大力谷地，加上有內房商來搶地，塊塊地都賣得出兼高價成交，庫房水浸之餘供應都逐年增加。本來發展商都擔心今、明兩年私樓落成高峰期賣樓會有壓力。咁啱呢個時候內房商缺水，有地無錢買，有銀在手的本地發展商於是好整而暇，低低地出價，買到就執平地，買唔到都無所謂，而家塊地賣唔出，無人執到筍盤，但就減少整體供應，咁仲皆大歡喜，所以地產股壞消息當好消息睇。

出現今次流標結果，証明政府的高地價政策係唔會改變。係流標後特首林鄭月娥話政府無高地價政策，但同時不會賤賣土地，呢種矛盾漸進式的語言藝術，係地價未達標就寧願收番的事實下，已經告訴了市民甚麼是真正的答案。

高地價政策牢不可破，特首都不能改變，只能為佢作出語言上的辯護。政府而家講緊未來隨時要動用近萬億元起人工島，加上福利不斷增加，又話減少私樓地的比例，各種需要都不容政府推低地價，無論係遠景大笨象的「明日大愚」，抑或公私營合作，都撼不到政府這個理財鐵律。